押さえておこう！「5年ルール」と「125％ルール」

　これは変動金利かつ元利均等返済で住宅ローンを借りた場合に適用されるもので、元金均等返済を選んだ場合には適用されません。

　では、5年ルールから見ていきましょう。

【5年ルール】

　5年ルールとは、変動金利は半年ごとに金利が見直しされますが、毎月やボーナスでの返済額は5年間変わらないようにするというルールです。

　ただし、返済額は変えないといっても金利の変動は反映されているので、毎月の返済額の内訳となる元金と利息の配分を調整して、毎月の返済額を変えないようにしています。

　例えば、毎月の返済額の合計が10万円で元金返済額が9万5000円、利息が5000円だったとします。適用金利が上がって支払い利息が増えると、月10万円の返済額は変わらなくても、内訳が元金返済額9万円、利息1万円という具合に変更になります。つまり、金利上昇時は、元金の返済に充てられる割合が減り、利息を支払う割合が増えるので、結果として元金の減りが遅くなります。

　返済額の内訳については通知されることがないので、金利の上昇に気がつかないケースも少なくありません。

【125％ルール】

　5年ルールとセットで覚えておきたいのが「125％ルール」です。これは、変動金利では金利が上昇したとしても、5年間は返済額が変わらないことに加えて、毎月の返済額は、前回の返済額の125％（1.25倍）までしか増えないというものです。

　例えば、借入当初額7000万円、当初借入期間35年、元利均等返済、金利0.5％で住宅ローンを借り入れしていた場合、毎月の返済額は、18万1709円となります。6年後に金利が2.2％になった場合、毎月の返済額は23万607円となりますが、125％ルールにより、毎月の返済額は22万7136円となります。

　125％超えの部分の3471円は、翌月の返済に繰り延べされます。元利均等返済では利息の支払いが優先されますので、3471円分は、元金の返済が翌月に持ち越されるということです。

　つまり、万が一、将来金利が上昇を続けた場合は、元金の返済が先延ばしにされる分、支払い利息が増えることになります。最悪のケースでは、最終返済日に返済し切れていない元利金が残った場合、一括返済を迫られます。

　現状では、上記のような大幅な金利上昇は考えにくいですが、先のことはわかりませんので、万が一の大幅な金利上昇に備え、仕組みは理解しておく必要はあります。