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米オフィス評価額の価値急落が世界経済に影を落とす
特に影響が深刻なのはオフィスだ。コロナ禍以降、日本でも一時は多くの人がリモートワークを行ったが、コロナ禍の心配が後退するにしたがって会社に出勤を要請する経営者が続出。一部の業種、職種では一定の市民権は得たものの、その数はずいぶん減った。
ところが米国では従業員がオフィスに戻らずにリモートワークを続けるケースが目立ち、これを契機にオフィス床を縮小するテナントが続出したのだ。
ニューヨークやワシントン、ロサンゼルスなどの大都市のオフィス空室率は軒並み20％を超えた。
築年の浅い超高層オフィスなどではテナントと長期契約を結んでいることもあって空室率はそれほどではないが、築年の古い物件はテナントの解約が相次ぎ、マーケットは苦境に陥っている。
その結果2023年の米国のオフィス評価額は23％の下落という大暴落状態に陥った。前年の半ばころにオフィス価格はピークアウトしたとされるが、政策金利の引き上げと軌を一にするようにオフィスマーケット価格が下落に向かったのである。
米国では多くの商業用不動産はノンリコースローンという手法で建設資金を調達している。ノンリコースローンはオーナーの保証は求めず、物件価値の評価によって5年程度の間隔でリファイナンスする仕組みのもので、米国ではごく一般的なファイナンス手法だ。
実はこのオフィス向けローンのうち約1.5兆ドルものローンが2025年までに満期を迎える。オフィス価格が20％以上下落をしていると、ローン契約の中のデフォルト条項にヒットして、物件の売却が陸続する恐れがある。
現に先日も米国の商業用不動産に多額の投資を行っている企業が、デフォルト状態に陥り、これにファイナンスしている韓国金融機関が多額の引当金を積み増したニュースは世界を震撼させた。
今年初めには米国のNYCB（ニューヨークコミュニティバンク）、ドイツのドイチェ・ファンドブリーフバンクが商業用不動産の不調で多額の引当金を計上して赤字に陥ったとの発表があり、日本でもあおぞら銀行が約324億円の損失を引き当てる事態に陥っている。
現状はあおぞら銀行の名のみがあがっているが、このマーケットに参戦している日本の金融機関は多い。
