古くからの住宅地は人の出入りが少ない

　昔から住宅地として一定のポジションを持っていたエリアはどうだろうか。大田、板橋、杉並、江東の4区は、代謝率は高くない（大田12.7％、板橋13.4％、杉並14.1％、江東13.2％）。また地価上昇率も5.5％から5.8％と都心に比べて低位にある。

　古くからの住宅街は人の転出が抑えられ、また江東をのぞいては住宅地として開発ができるエリアが限られていることで流入も多くないことが影響しているものと考えられる。

　豊洲などに代表されるタワマン街がある江東も、東京メトロ東西線や都営地下鉄新宿線沿線は古い住宅地が多く、JRや私鉄沿線と異なり地下鉄の駅周辺では市街地再開発事業も行われにくいことから、代謝率が高まらないのだと考えられる。

　下町エリアの3区（江戸川、葛飾、足立）になると代謝率は低く（10.5％から11.0％）、地価の上昇も5％を切るレベルにある。ただ今後は小岩、新小岩、平井駅前などJR総武線沿線駅前での市街地再開発事業が続々立ち上がってくる。代謝率が高まってくれば地価が上昇基調になる可能性はあるだろう。