価格の安い「築古マンション」には安いなりの理由がある（写真はイメージ）
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（山下 和之：住宅ジャーナリスト）

　この数年、マンション価格が新築、中古ともに大幅に高騰している。平均的な所得の会社員では簡単には手が届かない水準に達しているが、完成後の経過年数が長い築古マンションだと格段に安く手に入る。その分、安いなりの理由もあるので、価格の安さに目を向けるだけではなく、デメリットも十分に理解しておかないと後悔することになる。

中古マンションは新築以上に価格が上がる「逆転現象」も

　不動産経済研究所によると、【図表1】にあるように、2012年に平均4540万円だった首都圏の新築マンション価格は、2021年には6260万円にまで上がっている。その間の上昇率は実に37.9％だ。


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＊本記事には図表が多数含まれています。配信先のサイトで表示されない場合は、こちらでご覧ください。https://jbpress.ismedia.jp/articles/gallery/71475

　これほどの価格になると、新築マンションには簡単には手が届かないという人が増え、価格の安い中古マンションに目が向けられるようになってきた。

　その結果、2012年には2530万円だった中古マンションの平均価格も、2021年には3869万円に上昇。この間のアップ率は実に52.9％に及ぶ（東日本不動産流通機構調べ）。新築の37.9％に比べて格段に高い上昇率である。

　新築マンション以上に中古マンションの価格が高くなっているため、新築価格に対する中古価格の割合を計算すると、2012年には55.7％だったのが、2021年には61.8％に上がっている。新築に対する割安感が年々乏しくなっているといっていいだろう。

　ところで、一口に中古マンションといっても築年数によって価格は大きく異なる。築年数の長い、いわゆる築古物件だと格段に手に入れやすくなるのだ。

【図表2】にあるように、築5年以内の築浅物件の平均価格は6866万円で、不動産経済研究所による2022年上半期の新築マンション平均価格の6511万円をも上回っている。これは新築マンションの新規発売数が減少しているため、新築に近い築浅物件の人気が高まり、エリアによっては新築の相場以上の価格で取引されているケースがあるためだ。新築と中古の逆転現象が起こっている。


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　とはいえ、築年数が長くなってくれば、しだいに価格は低下する。築11年超で5000万円台に、築20年超で4000万円台に下がり、築25年超だと3000万円を切って2925万円、30年超で2192万円と、築浅物件の3分の1以下まで下がる。