高騰している都心の新築マンションだが、選び方次第では値上がりを享受できると著者は説く（写真：アフロ）
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（沖 有人：スタイルアクト代表取締役）

　新築マンション価格は高くなった。一等地の新築は坪1000万円越えが当たり前。20坪（66m2）で2億円という高値である。もっとも、平均単価が上がったということは、所有していたマンションの値上がりを享受している人もいるということだ。そういう面では、買った者勝ちだったと言える。

　その中でも、価格が2倍以上になって得した物件もあれば、相場が上がったのに3割以上値下がりした物件もある。そうした物件の資産性の良し悪しを購入する前に見極めることはできるのだろうか。

　マンションの資産性には、以下の7つ法則がある。ここで言う資産性とは、価格の下落率が低いことを指す。

1．郊外よりも都心がいい
2．駅に近い方がいい
3．低層よりタワーがいい
4．小規模より総戸数が多い大規模がいい
5．平均面積は大きい方がいい
6．適正価格より安く買えば値上がりしやすい
7．相場が割安な時期がある

　過去の物件が新築時から中古で成約するまでの間に、どのように価格が変化したかを分析すれば、上の1〜5の法則が導き出される。その結果を、新築の立地や物件属性（建物階数・総戸数等）にあてはめたものを「儲かる確率」と名付けている。

　6の適正価格などどうやって出すのかと思う向きもあるかもしれないが、新築とはいえ、築1年経過すれば中古として取引されるため、周辺の中古成約価格から想定することができる。この新築適正価格を「沖式新築時価」と呼んでいる。

　そして、7の相場は分譲年ごとの価格推移を分析すれば簡単に分かる。

「儲かる確率」と「沖式新築時価」は住まいサーフィンという無料会員制サイトで新築マンションごとに公開している。

◎住まいサーフィン：https://www.sumai-surfin.com/

　それでは、2011年以降、算定された「儲かる確率」と「沖式新築時価」を検証してみよう。検証方法は、中古成約単価を物件に紐づけて新築時の単価からの上昇率で判断する。母数である中古成約単価が判明した物件数（首都圏のマンション）は、2011年から2021年までで1804棟である。

　その結果は以下の通り。