隣の芝生が青く見えるのは金融商品でも同じです。自分が保有していないもの、または持っていても少ない金額のものが好調と聞くと、とても気になるものです。その典型が最近の不動産投資信託（リート、Real Estate Investment Trust）の動きでしょう。

　日本のリート市場全体の値動きを示す東証REIT指数は、日本の株式市場が大きく下落した2018年秋ぐらいから相対的に上昇。今年（2019年）3月には1932ポイントと約2年10カ月ぶりの高値を付けました。その後も4月下旬まで好調な推移を見せています。

長期安定的な分配金を狙うJリート

　不動産は株式と債券に並ぶ、資産運用における主な投資先のひとつです。実際の投資には数千万円規模のお金が必要なことから、誰でも簡単に投資できるわけではありません。不動産を投資信託の形で小口にまとめて、個人にも買いやすくしたのがリートです。

　リートは東証に上場しており（Jリートと呼ぶ）、証券会社の口座でいつでも簡単に売買できます。2019年3月末時点の上場銘柄数は63。一投資口当たりの価格（株式の一口当たりの株価）は数万～70万円程度なので、実物の不動産に比べると投資のハードルはぐっと低くなっています。

　一般に不動産事業では、売買差益と賃料や管理費などから得られる利益を内部留保して、機を見てそれを投資に回すことで収益拡大を狙います。Jリートの場合はちょっと違います。内部留保からコストを差し引いた利益の大部分を投資家へ還元することで、法人税が免除されることが法律で決まっています。

　つまり、Jリートは投資口価格の値上がり益を狙うというより、長期の安定的な分配金を期待する金融商品ということができます。多くのJリートは年2回分配金を出しますが、2019年3月末時点での予想年間分配金利回り（加重平均）は3.91％。東証1部の平均利回り2.33％と比べてもわかるように、リートは基本的に分配金狙いの商品と考えてよいでしょう。

相対的に高い配当利回りと好調な不動産市況

　このところJリートの運用実績が好調な理由はどこにあるのでしょうか。よく知られている理由として2つを挙げることができます。

　ひとつは、利回りの相対的な魅力。世界的な景気減速懸念によって内外の長期金利が低下しています。そこで、前述の分配金利回りの魅力が相対的に高まりました。もうひとつは、不動産市況です。オフィス空室率の低下や平均賃料の上昇に加えて、2019年公示地価の全国的な回復傾向が鮮明になっています。

　実際にJリート市場へのお金の流入も増えています。QUICK資産運用研究所の調べによると、Jリートに投資する投資信託（リート投信）における設定額から解約額を差し引いた金額は2019年3月末時点で361億円の「流入」でした。ちなみに、株式投信（ETFを除く追加型）全体では778億円の「流出」でした。リート投信への流入額は2月の28億円から大幅に増加しており、これで4カ月連続の流入です。

理由のひとつは「シャープレシオ」の高さ

　さらに詳しく見てみると、Jリートとの今後の付き合い方のヒントがありました。日本経済新聞の調べでは、Jリートの好調な運用と資金流入の主役は「海外投資家」だったといいます。2018年度の買越額（ある銘柄の売買金額のうち、売り金額より買い金額の方が多い場合の金額）は3796億円で前年度の2.3倍で、過去最大だった2006年度（4508億円）に次ぐ規模とのこと。海外投資家は2019年3月まで7カ月連続で買い越している模様です。

　海外投資家がJリートを買った大きな理由のひとつが「シャープレシオ」の高さ。シャープレシオとは、リスクに比べてどれだけリターンを得られるかを示す指標で、運用益を相場変動率で割って算出します。シャープレシオが高いということは、価格変動率（リスク）が低い割に高い収益が得られたことを意味します。そのシャープレシオが主要国のリートのなかで日本が最も高く、他の投資対象と比べても高くなっているようです。

　日本で買えるすべての投信を対象に、2019年3月末までの1年間におけるシャープレシオのランキングを見ると、上位20本のうち14本が国内REIT型となっています。同じく3年間のランキングを見ると国内REIT型は1本も入っていません。つまり、ここ1年程度のうちにリート投信のシャープレシオが大きく向上したと思われます（モーニングスター調べ：http://www.morningstar.co.jp/FundData/FundRankingSharpRatio.do）。

今後の価格下落要因にも注意

「海外投資家」は主に海外の機関投資家のことを指します。世界中の市場を見渡して小さな投資妙味も逃さない彼らにとってJリートの高いシャープレシオは絶好の買い物に見えたのかもしれません。日本の不動産市場の成長性に着目したというよりは、計量的かつ自動的に投資した可能性が十分に考えられます。

　逆に考えると、海外の投資家がJリートの投資妙味が薄れたと考えた場合には一気に投資資金を引き揚げる可能性もあるわけです。その際はJリート価格の下落要因になります。

　日銀がJリートを大量購入していることは周知の事実です。金融緩和政策の一環で2010年から購入を始め、2019年3月末現在の累計買い入れ額は5148億円に上っています。リートの同時期の時価総額は14.2兆円ですから3.6％を占めることになります。今後の金融政策（いわゆる出口政策）で買い入れを止めるようなことがあれば、これも価格下落要因になり得ます。

　個人の資産運用としてJリートを投資対象と考えた場合、不動産市場の見通しだけでなく、海外の機関投資家や日銀（国）の動向や政策も気にしておく必要があるわけです。株式や債券に投資する投信も同様の性格を持ち合わせていますが、Jリートはそれらよりも強い影響を受けることは覚えておきたいところです。

“上げ相場”の後追いは怪我の元

　2001年に発足したJリートの市場拡大によって、個人でも実質的に不動産に投資できるようになりました。大きな収益を狙うお金は株式へ、資産を守るお金は債券へ、そして分配金による安定収益を狙うお金は不動産（Jリート）へ、とバランスよい資産配分が可能になったのです。いまやJリートは長期の資産運用にとって欠かせない投資先になったといえるでしょう。

　このようにJリートの運用実績は最近好調なのですが、具体的にどうすればよいのでしょうか。隣の芝生が青く見えてしまったら、自分の芝生が青くなるまでずっと気になってしまうものです。Jリートに投資していなかった方は、新しく投資対象に加えてみるよいチャンスかもしれません。また、すでにJリートに投資している方が、投資配分を増やすのは好手でしょうか。ここでは、いちどゆっくり考えることをお勧めします。“上げ相場”の後追いは怪我の元です。

　たとえば、株式・債券・Jリートに資産を分けて投資するバランス型投信では、あらかじめ決められた割合で投資を続ける「比率固定型」の方が、機動的に割合を変更する「比率変動型」よりも運用実績がよいというデータも出ています。

　Jリートへの投資は、最大でも投資資産全体の1～2割程度に収めることを基本と考えましょう。それでも気になるようなら、金融機関の専門家やFP（フィナンシャルプランナー）などに相談して自分が納得できる資産配分を見つけましょう。